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2020年海外房地产投资实战应用 – 房产投资工具

海外成熟市场,经过半个世纪的地产商业化发展之后,形成了成熟的个人房产投资理论和系统,在这些成熟市场中,优秀的投资者熟练地使用投资工具来进行中长期房产投资,工欲善其事,必先利其器,实践证明,利用投资工具来建立房地产投资组合,配置优质房产,可以帮助投资者更加快速的积累财富,达到财富保值和增值的目的。

在这里引出一个概念,叫做OPM。OPM就是Other People Money,use other people s money to create wealth 即:用别人的钱来为自己创造财富。

这些投资者在实战操作中应用最多的就是OPM,这句话听起来简单又有些玄乎。OPM的理论基础其实是利用了财务杠杆原理,就是利用负债来调节权益资本的手段,合理利用财务杠杆给权益资本带来额外收益,用钱赚钱。如果给我一个支点,我可以撬动整个地球,阿基米德的这句名言就是对OPM理论最好的诠释。

(一)用银行的钱

精明的投资者都懂得用银行的钱来生钱,即通过融资抵押从银行借钱去做投资。从投资理财角度去看,银行的钱有助于投资者的自有资金充分发挥四两拨千斤的强大效力,大大提升投资回报率,使投资者获得超出市场平均收益率的丰厚回报。

目前在中国,最广泛使用的就是借银行的钱进行投资;同样在海外市场也可以用银行的钱,来进行资本运作。比如说很多投资者在当前中国限购、限贷、限外的楼市政策下,希望通过银行贷款获得在国内购买N套房的融资帮助,就现在的政策而言显然是遥不可及了。而在澳大利亚等地购置房产没有数量限制,且最高可获得80%的银行贷款。

据此原则,哪个国家提供房产投资的融资(银行贷款),说明银行愿意借钱和投资者共同承担市场风险,在抵御通货膨胀的同时,投资者就应该把房产投资到哪个国家。只要能够承担得起,贷出的钱越多越好,越早越好。货币本来就具有时间价值一一所贷出来钱的时间价值高于未来所贷款的价值。当把负债推迟30年以后再偿还时,借助货币的贬值时间已经为您支付了几乎所有债务。

(二)用租客的钱

房地产是一种永久性消费增值品,除因较大灾害外一般不会受到什么损害,是一种不需要保险箱来保管的财富,更是一种可以通过以租养贷、以租养房的方式来平衡收支的有效手段,即用租客的钱养房和赚钱。

在中国很多人对租金不感冒,认为太少了;而且租客素质又不高,到时候房子再装修,把你的钱全部花掉了。但是在海外市场,特别是澳洲有非常完善的管理体系和约定俗成的操作规章和制度,出现任何磨损,是由租客来进行赔付的。

因此,可以用租客的钱来保持房子的整洁如新,还可用房子增值以后套现资金再进行其他投资。对投资海外房产的国内投资者们提个醒:在所有的租客里,学生租客属于爱群居的最差租客;而当地的家庭和高收入白领、金领这一类的人群通常对房屋磨损低、租金高,因此是最优质的租客。

(三)用税务局的钱

在经济学上有一个致富秘诀,就是开源节流。如果说用银行、租客的钱是开源的话,那通过税务优惠合理合法地避税就是节流。众多海外房地产投资者在通胀时代里遨游,一定渴望尽可能多地让自己的财产少受征税之苦。事实证明,在高手如林的海外房产投资领域中,坐拥财富的投资者们都是节税的高手。注意,是节税而不是逃税。要想成为高手,投资者必须要清楚在海外房产市场中,和房产相关的哪些方面能得到税务的优惠或抵扣。以澳洲房地产市场为例:

(1)房屋贷款

在海外购置房产,需要贷款,贷款需要利息支出,所收的租金不足以偿还银行贷款的金额时(投资者需要自付腰包弥补那部分额外支出)。

(2)房子所需要缴纳的物业管理费、市政管理费、土地税、物业税等,可以计入个人收入抵扣之列。

(3)和房屋相关的维修费、保险费、装修费用等。

(4)建筑物及设备折旧。

各个国家通过税务来调节各个阶层的可支配收入水平,同时利用缴付的税费,英联邦国家如澳大利亚、英国、新加坡等,北美地区如美国,凡是有税务局优惠的,通过负扣税或类似退税机制从税务局拿出钱来,而拿出来的钱就是自己的钱,比别人多获得的现金流。

(四)对冲账户应用

对冲英文offset,词意中包含了避险、套期保值的含义。

什么是对冲账户?在金融发达,房地产市场繁荣的国家中,银行会提供给客户对冲账户。放入该对冲账户的资金可以抵消贷款账户中与之额度相等资金的利息;另外,放入该账户的资金可以随时支取、转账,并和客户的其他账户串联。

另外,其特殊的功能是:当把房产增值部分进行再按揭贷款时,套现的资金可以直接存入该对冲账户;当不套现资金时,没有额外利息产生;当取现一定金额时,银行只收取提取现金额的利息。因此,实现了在盘活资产获取可支配现金的同时,却没有任何利息支出。

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