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2020年海外房地产投资实战应用 – 房产投资理念

2020年海外房地产投资实战应用 – 房产投资理念

(一)建坝开渠理念

在我所接触的海外房产投资客户中,很多咨询时会抱怨:海外房地产回报率太低了,在这种情况下我通常会这样分析,针对不同的人来做最适合他的投资方案。

对于普通老百姓,买保险、买债券、存款得利息,就算投资;

对于资产达到一定规模的人,通过房地产、股票、短期融资获得收益,就是投资;

对于上市公司的董事长、总裁们,一说投资,那就意味着我要做IPO,我要做上市,我要做并购,这是他们所认为的投资。

什么是投资?什么是做生意?一定要清楚这一概念。很多投资者总是错误地把房产投资收益和放贷获利、开公司、做生意赚钱混为一谈,拿风险系数不同、回报周期不同、自身精力和时间投入不同、花费金额不同、融资和抵押价值不同的资本运作方式进行横向比较,当然不会得到正确的答案了。为了更好地展示他们的不同之处,我们把真正的投资比作建坝,做生意赚钱比作开渠,下面就以建坝开渠来做详细解释:

(1)把水渠比作生意、经营公司等,每天都需要让水渠有水以保证灌溉顺利,这就好比投资人经营公司,每天忙碌做生意,并保证商品(服务)——销售——资金回笼——更多商品(服务)的顺利流通,像水流一样。而把渠道加深、加宽的时候就好比是一个生意的扩张或公司规模扩大的过程,是让水流更快更湍急地从上游到下游,承载更多的商品,获得更多的生意利润,这是很多做生意的人每天都在做的事情。

包括炒房者,低买高卖来赚房产差价,这不叫做房产投资,只不过是把房产交易当成一个生意经营罢了,他们所承担的是生意或公司经营的风险、市场对产品需求变化的风险、产品销售周期变化的风险、自身亲力亲为中断及资金断链的风险等。

(2)把房产投资比作是在水渠的上游、中游建水坝。每天水流(现金流)从上游到下游的时候(公司及生意盈利的时候)就截留部分水流(现金或闲置资金)存入上游、中游的水坝(进行投资),而这样做的目的是:将来某一天水渠干涸了(公司或生意经营失败),能够开闸放水,维系水渠这个灌溉系统(能够维系公司和生意的现金流,甚至维系整个事业的持续增长)。

所以投资者在质疑理财产品收益太低的时候,房产投资回报率不及其炒作房产赚钱时,我通常用建坝开渠作比喻和模拟;作为专业的理财规划师,是根据客户的需求,量体裁衣地制定一个保障型的、带来立即或未来的、稳定的、可控风险的、有预期现金流的投资系统,就像建水坝的作用一样。

(二)自主安排退休(教育)基金系统的理念

通过以下示例分析详解该理念:

张先生,某公司总经理,35岁,有一个孩子已经5岁了,其对海外房产投资情有独钟。7年前,贷款50万澳元、首付50万澳元买入100万澳元房产(选用只还利息不还本金的按揭方式),租金回报率是5%—6%;另外张先生持有该物业7年时间,其资产翻了一倍,增值到200万澳元,产生100万的净值产,接出租回报率5%计算的话,获得5万澳元租金净收入。

张先生持有这套物业7年时间,7年之后他的资产翻了一倍。有来自澳洲物业监察部(APM)的统计数据为证:从1960年开始,每7-10年澳大利亚悉尼的别墅房价就会翻一倍,直到今日的50年后,澳洲房产的增值周期一直遵循这样的规律,估算下来平均每年的房价增长约为10%。

因为张先生只还利息不还本金,当这套房产涨到200万的时候,增加的净值产的5%就是张先生能够在7年以后获得的现金流,即100万x5%=5万澳元的净租金收入。

以房养学:如果张先生把该租全收入用于子女教育,那他的子女在7年后将获得每年5万澳元的教育经费;他的孩子在国内学习也罢,在其他国家留学也好,足以满足其子女的教育及生活开销。通过房产投资实现广义的“以房养学”。

以房养老:如果张先生把这份收入用于养老和退休生活,现在35岁想55岁退休,在20年的时间里可能会经历两次房产循环周期,到退休的时候,该房产所带来的租金收益可能会超过10万澳元,已足够张先生晚年生活的需要了。这就是通过房产投资,安排退休基金储备,实现广义的“以房养老”。

净资产100万×5%(租金回报)=5万澳元,可以满足子女的教育(及养老)费用的支出

分析

要使不同的房产投资理念的充分发挥,需要不同的栽培土壤和应用环境,如果要充分体现自住安排退休或教育基金的理念,需要这个国家的房地产市场满足以下条件:

(1)该国家的房地产市场的涨跌周期相对稳定,例如:7-10年一个循环周期;

(2)该国家的某类房产类型的增长率比较稳定,例如:别墅类房产年平均年增长率为7%-10%;

(3)租金回报率相对稳定,空置率低,且租金的年平均增长率与房价增长相对同步;

(4)银行的贷款利率变化幅度较小。

在满足以上条件的情况下,就会产生如上所示的投资结果:在经历了房地产一个循环增长周期之后,投资者创造了将近5万澳元的被动租金收入,剔除物价的通货膨胀后,该收入依然可以维系投资者体面地退休生活或利用该被动收入作为子女未来的教育经费。

通常所讲的“以房养学”、“以房养老”有广义和狭义之分,要充分应用该理念,需要未雨绸缪提前规划和安排,把握房地产的上升周期,积蓄更多的被动现金流,从而实现广义上的“以房养学”、“以房养老”和终极财务自由的目标。

(三)增值抵押再套现理念

案例

净资产100万x70%(再按揭)=70万澳元

如上所示:张先生在7年后获得5万租金净收益的同时,还拥有了100万澳元的净资产,在金融发达的英联邦国家,如澳洲、新西兰、北美等国家,如美国(金融危机之前)可以把增值资产做增值资产部分的再按揭,从而把固定资产盘活和套现,进行再投资和消费等。如下所示:

(1)可以用套现的资金奢华养老,周游世界;

(2)用盘活的资金进行多次房产投资;

(3)用该资金进行奢华消费。

分析

在澳洲有很多人不满足于5万澳元的退休养老收入,那该怎么办呢?把增值的100万澳元的这部分资产进行融资再抵押,拿出70万澳元来,这70万澳元就类似于我们中国的循环贷款,用则产生利息,不用则不产生利息。有了正向的现金流,就可以用这些钱进行消费,这就是很多聪明的澳洲人进行消费从来不用自己的钱而是借用银行的钱的原因,不同的消费模式和投资模式会产生不同的房产投资结果。

提示:要安全稳妥地应用该理念,需要严格把控现金流及资产负债率,同时为了规避现金流中断,需要建立一个资金 Buffer(现金的缓冲器),以应对投资物业可能产生的空置期。

(四)被动收入替换主动收入理念

被动收入和主动收入是怎么进行替换的呢?

我们通常会建议投资者:在有收入的时候,固定拿出10%—15%进行投资转换,如房产投资,用以建立投资收益替代工作收入的机制。

这个计划已经被很多澳洲、英国、美国的成功的投资者验证过。

第1年:你通过付首付加贷款的方式,购买了第1套房产,保证支付一定首付比例后,该物业租金和养房成本持平;如果房产不增值,就继续持有。

第3年:如果增值就用第一套房子增值的部分进行抵押,加上这三年中你获得的存款,来投资购买第2套、第3套房产,根据市场状况,3套房子打包以后你的现金流要维持正向,也就是说要保持资产负债率达到安全值;否则会像美国次贷一样:过度的负债让现金流为负,最后可能会不堪重负;如果房产不增值,则继续持有,并保证几套投资物业的租金收益与养房支出保持均衡或有盈余。

第7年:如果增值就通过前面得到的房产增值(用前面3套房子增值的部分融资再抵押),加上投资人攒的首付继续买入第4套、第5套或更多的房产(根据现金流来确定购买的套数),并保证租金收入与养房成本持平或有盈余,而且你还需要建立现金(Buffer)储备金,应对不时之需。

此后,从第7年以后不管市场好与不好,都要根据之前制定的房产退出计划而中止继续买入房产。而是继续持有所投资的这些资产,且持有时间直到所持有房产经历一个房产增长循环周期(比如7-10年)为止;如果投资人在持有期间耐不住寂寞而投入新的资金进入房地产市场,投资人的退休年龄就会不断推后,退出计划就会不断延后。

通过这个案例是分享一个投资理念,即持有房产是为了等待物业的增值远远高于负债的时候(如两倍),套现部分房产,平衡负债,最后实现零负债,获得完全的净资产的房地产。所以到了第15年也好,20年也好,把增值最佳的3—4套卖掉,平衡所有的负债,这时候就有了完全属于自己的、没有任何负债的、且带来永续租金收入的资产了。

分析

房产投资需要制定退出计划,而该理念中的前7年是投资期,后7一10年是持有期,最后是平衡负债后的收益期。特别提醒:

(1)退出计划一旦制定就严格执行,从第7年到第15年,不管市场好与坏,不要经不住诱惑再进入市场,任何加码投资都会使平衡负债的时间推迟;

(2)严格把握现金流,有盈余为佳;

(3)同样选择房产增值周期稳定,租金回报率稳定,租金增长与房价增长同步的房产市场;

(4)选择地区中位价房产作为投资对象,避免购买豪宅类房产。

案例

古语有:“成也萧何,败也萧何。”投资者们通过借助债务杠杆可以实现以上所描述的,通过中长期策略投资房产(10—15年),最终利用资本市场的力量,拥有了没有任何负债的净资产房产。看似简单,却要经历不平凡历程,如果不把握好现金流,过度借贷,则结果相反,可能遭遇“灭顶之灾”。

李先生:有价值50万元的房产一套,没有负债;两年后增值到100万,看到房地产市场有利可图,随即卖掉房产,各首付50万,购买了两套价值150万的房产作为投资,贷款金额200万,此时负债率为66%;3年后,150万的房子增值到250万,随即卖出,套现300万;由于房地产市场的快速发展,李先生认为炒房比做生意还要赚钱,因此各首付20%,即60万投资了5套,每套价值300万的房产,贷款总额1,200万,资产总额1500万,此时负债率为80%。

而房地产市场风云变幻,在接下来一年里,银行贷款利率上升,政策出台相关税务、收缩银根等调控政策,造成房地产市场的变化,李先生的生意也受到了影响,现金流入不敷出,资金相形见肘,资不抵债,甚至濒临“破产”的境地。

开始时:LVR=0( Loan Value Ratio)

2年后:LVR=200万/300万=66%(贷款金额200万,总资产300万)

5年后:LVR=1,200万/1,500万=80%(贷款金额1,200万,总资产1,500万)

此时,假定贷款利率是7%,即1,200万×7%=84万/12月=7万/月支出

房屋收入:3%×1,500万=45万/12月=3.75万/月收入

支出>收入,此时的支出已经远远超出投资者的现金流负荷,如果此时房价下跌20%,即回到1,200万,即便全部把房产套现,前5年所积累的财富就全部丧失;自此打回原形,功亏一篑,甚至濒临“破产”的境地。

投机失败的原因分析

缺乏正确房产投资系统和投资理念,没有制定相应的退出计划;

片面追求短期资本回报和快速资本增值;

忽视租金的现金流意义;

忽视自身收入的现金流;

没有为等待时间设定期限。

(五)房产投资中 Buy and Hold 长期持有理念(长期持有,定有厚报)

在英联邦、北美等国家,投资不动产的理财专家不鼓励投资者短期卖出房产,人们通常买人房产后就像巴非特遵循投资股市的原理样一一中长期持有,为什么呢?

首先要搞清楚一个概念,即不管投资者在哪个国家购置房地产,购买的不是这个房子本身或土地的现在,而是选择趋势,把握市场,期许价值增长、获利套现的将来。这需要投资者精细地筛选和判断市场、耐心地等待时间和市场的验证结果。可以说投资房地产不能像瞬息万变的股市、外汇及期货市场那样短线交易,而是需要有计划地购进与卖出。

因为海外成熟房地产市场中,经过长时间的发展,市场成熟而稳定,有历史的增长或评估数据及市场规律可遵循,所以从长期房地产的价值增长来看:房地产增值更稳定,更适合中长线持有。而以炒作的心态,像炒楼花,快速进场获利即出,一且市场下滑,来不及出场很有可能要赔本。另外频繁转卖转出,不仅在卖出时增加了时间成本、交易成本,风险也较大,从长期房产的价值增长来看,这并不是明智的选择,在合适的时机卖出套现才能保证利益。

当然也不排除特殊情况,某一区域在利好政策支持下房屋价格超过预期迅速上涨,这样的机会很难得,投资者要在此区域市场平稳之前及时出场,以获得丰厚的房产增值利润。长期持有房产的典范就是号称全球华人第一富的蔡万霖,在《福布斯》杂志世界富豪排名榜评选中连续多年都在全球十大富豪名单之内。蔡万霖把大量投资不动产作为财力快速累积的途径,对土地投资有一份近乎狂热的偏爱,其信守“有土斯有财”的理念就像一座金矿蕴藏着无价的思想精髓。

蔡万霖的房地产投资方法很简单,在战略层面,坚守“只租不售”;他认为,土地的稀缺性,使它和其他投资工具的投资理念非常不一样。土地如果卖出的话,赚也只有赚个几成,但如果不卖掉,价值就能不断积累,所以他认为土地投资的最高境界是出租而不是买卖。他通过持续大量的有效投资和经营不动产,奠定如今难以撼动的雄厚资产规模。正所谓,长期持有,定有厚报。

(六)负扣税房产投资系统

什么是负扣税法( Negative Gearing)?我们以英联邦国家一一澳大利亚的税务系统来讲解一下。负扣税法的定义是:如果你借钱进行一项投资,当按揭利息和允许的扣除额度超过你的投资收入时,你可以要求冲减你的其他应税收入,也就是所收入的房租小于所需要缴付的利息和相关允许的扣除额度时而出现损失,故而称为负扣税法( Negative Gearing )。

相对于房产投资而言,负扣税金额是指房租减去按揭利息和房产相关抵扣额之和的剩余金额。即:负扣税金额=房租一(利息+房产相关抵扣金额)。在许多发达国家的税务系统下,这是一种富有成效的贷款投资方式,这种投资方式和策略一般用于房地产投资。所以许多高收入的房产投资者通过应用该投资理念,从税务部门要回部分所缴个人或公司的所得税,获得更多的现金收入。

那么,您或许会奇怪,既然都损失了为什么还说这是一种好的投资方式呢?

我们以英联邦税务系统的澳洲为例:澳洲的税务体系很健全和完善,给房产投资造成损失的投资人提供了一种以人为本的税务减免政策,也就是说你可以用房租和贷款利息的差额抵税。所以这种特殊的以房产投资而享受优惠税务的政策使澳大利亚已经成为了全世界最大的“地主之国”之一。据悉,每七个纳税人中就有一个人拥有至少一处投资房产。所以如此人性化的政策,使越来越多的投资者涌人澳洲。

这种投资方式最适合有其他资产和收入,且需要负担沉重赋税的投资人。通常来说,选择 Negative Gearing有两个原因:一个是先买下一处有升值潜力的房产,然后在将来某个时间,等房产价值涨到一定程度后卖出,并获得投资收益;另一个则是靠房租获得收益。

不论是哪种原因,当投资人在等待房产价值或市场房租升值的这段期间,便可以通过 Negative Gearing的方式减小投资期的损失,获得税务优惠。

负扣税法则,在许多发达国家的税务体制下,尤其是当投资人拥有份较高的其他收入的时候,收入越高,所缴纳的税也越多,房地产投资也不例外。所以最好借钱(贷款)进行房产投资。这样就使投资者能够通过相应的税务优惠,合理合法避税,就能享受到通过税务优惠获得更多现金流回报,对投资人起到积极乐观的作用。

分析

成功应用该系统的前提条件是:

(1)投资人本身是高收人阶层,缴纳较多的个人或公司所得税;

(2)该房产造成投资人的现金流为负,同时有账面的房屋折旧损失(因为只有造成投资人损失的金额部分才可以抵扣该投资人的个人收入)。

西方国家的征税收入结构模型,类似于橄榄,富有及贫穷阶层占两边,中间的却是税收的主体人群一一中产阶级,从某种程度上讲,税收对中产阶层的“剥削”最严重;要想规避这种被“剥削”的税务体系,就一定要通过房产投资等方式的负扣税系统来减免税务,增加自身收入,成为这个税务体系的受益者。

在澳大利亚,年薪18万以上需要承担45%的高税率,而6千以下则不用缴税。6千—3.7万缴纳税率12.6%,3.7万—8万缴纳税率是21.9%,8万—18万缴纳税率是30.3%。举例来说:假如李先生,职业经理人,年薪12万。12万年薪要交税务局2.54万税金,即(120,000-80,000)×30.3%+(80,000-3,7000)x21.9%+(3,7000-6,000)x12.6%=12,120+9,417+3,906=25,443元,李先生需要缴纳约2.54万的高额税金。

另外,李先生购买了一套60万的房产,贷款80%。每年房屋租金回报率为6%,进账36,000元,银行货款利率7%,缴付利息33,600元,再加上各项维护费用(排污费、市政费等)大概6,000元,那么他的总支出为33,600+6,000-39600澳元,净支出则为(33,600银行利息+60,004护费用)支出-36,000房租收入=3,600澳元。在澳大利亚自住市场和投资市场与欧美市场一样,是完全分离的。自住房所有费用是不能抵消收入的,而投资房,用于投资所有费用都可以抵消投资人的收入。

因此李先生的方案是:

方案1:

购房用于自住。那他每年需要承担3,600元钱来养房子。

方案2:

购房用于投资。李先生可以享受澳洲投资物业折旧免税额(澳大利亚的一般住宅和商业住宅的折旧率为2.5%)15,000元,再加上净损失掉的3,600元也可以用来抵税,总共可以享受18,600*30.3%税率=5,636的抵税额,这样一算反而从税务部门退回5,636元。

通过对比你会发现李先生的资金状况已经发生了改变。李先生自己住房子,需要自己掏腰包3,600元养房子;如果改为投资用房,由于返还税金,变成李先生又多出了5,636元。经过税务体系的调节和演化,富有的人及高收入人群越来越富有。因为他不想交税,就会去做投资。所以现金流由负债3,600元变为赢利的5,636元。

此时此刻跟大家分享我本人的房产投资的税务安排:当我买第四套物业的时候才住进去了6个月,还是为了拿当时7千元钱的住房补贴,之后我租在我的房子对面也是三室两厅的房子。为什么我放着自己的房子不住,而租住到对面呢?究其原因就是为了抵扣和减免我个人的收入所得税。自住房无法抵扣,唯有投资型物业可以。

所以在澳洲、在欧美很多有钱人不买房自住,但是他们投资了多套房产,看中的是控制权大于所有权。很多人是住在豪华出租屋里的富有的投资者。对于职业和成熟的房产投资者而言买房不是用来住的,而是把房地产作为平衡税务、增加现金流的投资杠杆工具和载体。

(七)房产的公司性经营理念

富爸爸对罗伯特・清崎说:“现金流,是一切商业活动中最重要的词汇。”

青岛啤酒董事长金志国说:“现金流对企业重要性如同血液对于人体。“

我看到过一个故事,感触颇深,这个故事清晰地诠释了当今经济社会下进行企业经营的一条基本原理:现金流+信用=成功。

这是一个炎热的小镇懒慵的一天。太阳高挂,街道无人,每个人都债台高筑,不得不靠信用度日。

这时,来了一位有钱的外地旅客,他走进了一家旅店,拿出1,000元的钞票放在柜台,说先看看房间,如果喜欢就挑一间合适的过夜。就在此人去看房间的时候,店主飞快地抓起这1,000钱的钞票,跑到隔壁屠户那里还了他欠的肉钱。

屠夫有了1,000元,横过马路付清了欠猪农的本钱,猪农拿了100元钱,出去付了他欠的饲料款。那个卖饲料的老兄赶忙冲到旅馆付了他所欠的房费,旅馆店主忙把这1,000元放在柜台上,以免旅客下楼起疑心。此时,那个客人正好下楼来,拿起这1,000元钱,声称没有满意的房间,他将钱收进口袋,走了。

这一天没有人获得额外收入,也没有人受到损失,可是全镇的债务都结清了!

大家都很开心!……

这个故事简洁生动、环环相扣地揭示了资本周转过程,告诉投资者们:在现实生活中,不能忽略个人信用,在现代企业经营中,更离不开企业信用,而信用是靠什么维系的?是靠现金流维系的。假如资金链断裂,信用就变得无所依托,所以说信用与现金流是一个人或一个企业成功的先决条件。

例如,海外很多国家,在资金不足时可以通过好信用换取现金流,像把价值不菲的不动产抵押套现、银行贷款、个人借款等筹措的资金可以保证现金流不断,以此便能解决一系列的问题维持正常运转,就像上面的故事一样,仅仅借用的这“1,000元”,流动几次之后,却解决了很多人的问题,最后皆大欢喜。其实,经营企业的理念和投资经营房产方面有异曲同工之处。

1.经营的目的是获得现金流基础上的公司规模,房产类同

经营企业的最终目的是什么?有的人说是盈利,只有盈利才能保障企业的长远战略和持续发展;有的人说是获得现金流基础上的公司规模……据统计资料显示,史玉柱的巨人集团和香港规模最大的投资银行百富動公司,都是在盈利能力良好,但现金净流量不足以偿还到期债务时,引发财务危机而陷入破产境地的。

在发达国家破产企业中的80%,破产时账面仍是盈利的,导致它们倒闭的也是因为现金流量不足。事实证明:良好的盈利能力并非企业得以持续健康发展的充分条件,是否拥有正常的现金流才是企业持续经营得以盈利的前提。如果投资者经营自己的投资房也像经营企业那样注重现金流,其正向现金流越多就越富有,越能创造可观的财富。

2.具有营业收入的公司,即使是资不抵债,同样可以卖出好价钱,房产类同

一个良性发展具有营业收入的公司,即使是资不抵债,同样获得很多投资者的青睐。因为这样有现金流、有持续收入的公司可以卖出好价钱。很多上市公司、房地产公司资不抵债,负债率超过115%了,投资者还是愿意投资这样的公司股票,看的是长期收益。同样的道理,如果一个投资房虽然是负资产,地段不佳、景观不好,即便有些破旧的,但由于租金收益很好,同样也可以卖出好价格。

3.房产和公司一样可以享有税务抵扣优惠

我们在投资房产过程中,一定要学会拿经营公司和经营房产做类比。像公司一般都有增值税,可以把各种各样的费用做抵消;而对于房产在欧美和英联邦国家,同样可以享有税务抵扣优惠和资本对消机制。

4.退出机制类同公司管理团队与房屋资产托管管理

当一个公司到一定规模以后可以通过职业经理人管理;房产类同,可以找托管公司管理。很多人传富不过三代,为什么富不过三代呢?因为父母懂得做生意赚钱,但不会理财,造成后期财富的流失。以美国Smith夫妇故事为例。

史密斯夫妇有两个孩子,男孩叫Jim,女孩叫Lucy,最后留下几套投资房产给两个孩子。男孩Jim没有理财经验且是花花公子,经过几次离婚房子基本上被配偶分完了,最后资产全部化为乌有。

女孩Lucy喜欢奢侈品,喜欢住更大的房子,于是把属于能带来租金收益的投资房全部卖掉,买了一栋豪宅自己住;而豪宅是保障型资产没有现金流,本来有租金收入的投资型房产变成没有现金流的保障型资产,而其收入有限,但豪宅的维护费用无限,当她被迫卖出豪宅时,赶上美国次贷危机爆发售价远远低于其当年的买入价。

所以在国外很多城市当中,聪明的父母是不会让自己的子女直接动用那些资产的,他们会把这些投资类房产全部给资产托管公司,让其子女们可以享受这些房子带来的资金收益,保证日常的生活需求和生活品质不打折扣。即便最后离世,其子女也不可以随便变卖该托管资产,而是由资产托管公司打理,这样才有可能把他们的财富有效传承下去。创造财富需要精明才干与胆识,管理和守住财富更需要理财的智慧。

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